Как местните жилищни власти в Мейн оформят ново строителство?

Когато преди няколко години една остаряла черква на Congress Avenue в Бат беше пусната на пазара, изпълнителният шеф на Bath Housing Дебора Келър видя опция.

„ Този ​​сайт беше наличен и ние просто го грабнахме, купихме го. Нямахме проект “, сподели тя.

Това беше част от техния нов модел, смяна от метода, по който жилищните управляващи са работили в предишното.

„ Не знаем дали ще го развием. Не знаем дали ще намерим сътрудник, само че считаме, че това е положително място за някакъв вид жилища, “ сподели Келър, „ и желаеме да бъдем част от разделянето, тактиката за реализирането на това. “

Общностите в целия щат трябваше да премислят метода си към жилищата, защото Mainers са изправени пред скок на цените на наемите и жилищата през последните пет години. Нарастващата жилищна рецесия оказва напън върху общините да усилят производството, само че възходящите разноски за строителство и други фактори затрудняват строителството след пандемията.

В някои градове жилищните управляващи се ускоряват, с цел да оказват помощ на своите общности да схванат по какъв начин да се ориентират във все по-сложния пейзаж на създаване и опазване на жилища.

Исторически видяно, жилищните организации значително са управлявали стратегии за ваучери и публични жилища за ниски приходи. Но през последното десетилетие те поеха повече развиване на недвижими парцели и от ден на ден си партнират с частни бизнесмени, с цел да изградят разнообразни типове планове.

„ Страхотно е да забележим жилищните управляващи да пристъпват напред, с цел да признаят какъв брой е значимо за тях да играят роля и да употребяват тези нови запаси за развиване в своите общности “, сподели Лиза Флеминг-Айвс, изпълнителен шеф на The Genesis Fund, който работи с групи в целия щат, с цел да помогне за финансирането и координирането на нови жилищни планове.

Бъдете в крайник с новините и най-хубавото от AP, като следвате нашия канал в WhatsApp.

Тъй като потребностите на общността се трансформираха, жилищните управляващи се трансформираха с тях, сподели Флеминг-Айвс. Те към този момент не просто ръководят жилища чартърен с ниски приходи, само че употребяват нови фондове за държавно финансиране, с цел да отговорят на потребностите от жилища при разнообразни равнища на приходи посредством налични планове за благосъстоятелност на жилища, партньорства с частни бизнесмени и локални работодатели и по-малки жилища чартърен в селските региони на Мейн.

„ Те може да са по-уникални в положение да смесват някои източници, както федерални, по този начин и щатски, с цел да се случи развиването “, сподели Флеминг-Айвс.

Проучване на жилищата в Мейн от 2023 година очерта сериозността на жилищната рецесия, като откри, че щатът би трябвало да добави най-малко 76 000 жилищни единици до 2030 година, с цел да отговори на сегашния дефицит и планувания напредък на популацията.

Откакто губернаторът Джанет Милс встъпи в служба през 2019 година, щатът е вложил 315 милиона $ в жилища, добавяйки 2100 нови жилището и домове, сподели в имейл Джаки Фаруел, представител на Службата на губернатора за политически нововъведения и бъдеще. В момента се строят още 1800 единици, а Maine Housing е одобрила спомагателни 1500 за финансиране.

Щатът сега няма благонадежден метод за следене на общото произвеждане на жилища, само че законодателството, признато тази година, ще изисква общините с минимум 4000 души да рапортуват разрешителни за градеж, позволения за разрушение и документи за прилагане. Първата цялостна година с данни ще бъде оповестена при започване на 2027 година

Биерите пред строителството варират според от региона. Високите разноски за строителство остават най-голямата спънка, само че комплицираните водоснабдителни и канализационни връзки, опълчването на общността и провокациите при зонирането също доведоха до проваляне на планове, преди строителните бригади да стартират.

Преодоляването на тези провокации изисква мислене отвън кутията, с цел да бъдат утвърдени, финансирани и издигнати планове бързо, което Келър от Bath Housing счита, че жилищните управляващи са в добра позиция да създадат.

В Бат нейната група работи непосредствено с жителите, с цел да разбере какво желаят общностите – и не желая - да се опитам да подсигурявам, че плановете няма да бъдат убити. Те също имат способността да се ориентират в комплицирания пейзаж от безплатни средства, нисколихвени заеми и други източници на финансиране, до които разработчиците с облага може да нямат достъп, и имат открита връзка с градската администрация.

Жилищните управляващи в други елементи на щата, в това число в Бангор, Бидефорд и Южен Портланд, също поставиха съгласувани старания за увеличение на производството през последните години.

Критична част от тази смяна е вложението в екип за развиване на недвижими парцели, сподели Майк Миат, изпълнителен шеф на Bangor Housing.

Преди пандемията Myatt управляваше ежедневната работа на Bangor Housing и се занимаваше с развиване на недвижими парцели през нощта. Но пандемията реалокира фокуса му от развиването и към жителите на Bangor Housing, които се нуждаеха от повече поддръжка. Оттогава Myatt сподели, че са съумели да наемат цялостен екип, който да се концентрира върху преследването на нови планове.

„ След като най-сетне разбрах, че това е изчезналото парче, ние излетяхме като ракета “, сподели Myatt.

Bangor Housing добави 32 единици с стеснен приход през 2023 година и има проекти за още 130 през идващите години, адресирайки към една четвърт от настоящия дефицит на града от 700 единици чартърен за поданици с ниски приходи, Myatt сподели.

The Developers Collaborative е един от главните бизнесмени зад жилищата на налични цени в щата, като от време на време работи в партньорство с жилищните управляващи. Фирмата е работила по минимум 40 плана в 16 разнообразни града, от приюти за бездомни в Портланд до жилища за работна мощ в Елсуърт. Те също по този начин са създали пазарни, търговски и исторически планове за запазване.

„ Страхотното нещо на жилищните власти… е, че те са крепко вкоренени в един град “, сподели създателят на съдействието Кевин Бънкър. " Те имат оня заветен амвон на " ние сме част от общността. Ние сме вие. Ние сме вашите съседи ". Ако се възползват от това, това е доста мощно. "

Ръководителите на жилищните управляващи споделиха, че са имали неуспехи, които ги научиха какъв брой значимо е да включват разнообразни публични групи в диалога и да адресират опасенията на ранен стадий.

През 2017 година Bath Housing и The Szanton Company, бизнесмен на недвижими парцели и шеф на парцели, предложиха жилищно строителство за работна мощ за празен обект, което срещна гласна съпротива от членове на общността, загрижени за това, че уеб сайтът няма задоволително паркинг. В последна сметка градът внесе плана. Въпреки че беше разочароващо, това ги принуди да помислят по какъв начин би трябвало да трансформират метода си, сподели Келър.

„ Когато започнахме да мислим за партньорство с други разработчици и да мислим за други планове, ние го направихме в действителност друго “, сподели Келър, „ като се уверихме, че в действителност водите диалози и слушате хората, които ще бъдат повлияни от плана овреме. “

Няколко години по-късно, когато две исторически здания в центъра и паркинг наоколо излязоха на пазара, Bath Housing ги закупи с желанието да поддържа постоянни разноските за комерсиалните и жилищни наематели. Те също се надяваха, че паркингът може да се употребява за бъдещо жилищно строителство.

Те предадоха парцела на The Szanton Company, която реновира 10 съществуващи единици в постройката и добави четири нови жилището на горния етаж. Те също по този начин построиха The Uptown, постройка с 46 жилища за възрастни хора със смесени равнища на приходи на същото това свободно място в съседство. С прибавянето на паркинга те съумяха да одобрят постройката с по-малко опозиция.

Собственикът на локалния бизнес Джон Ринг ръководи Open Door Books, профилирана в редки, употребявани и изчерпани заглавия, от първия етаж на една от тези исторически здания на Фронт Стрийт в центъра на Бат. Когато The Szanton Company приключи ремонта, Ринг сподели, че са му предложили помещение.

„ Те ми се обадиха първо, тъй като знаеха, че диря “, сподели той. По това време той живееше в Брунсуик и ремонтът му разреши да се върне в града, тъкмо над бизнеса си. „ Много е комфортно “, сподели той.

Ринг сподели, че предходният притежател е дал приоритет на отдаването чартърен на дребни предприятия на налична цена, нещо, което The Szanton Company продължава да прави.

„ Те съумяха да поддържат ниски наеми “, сподели той.

Оттогава Bath Housing преряза лентата на нова постройка с 18 жилища и оказа помощ за улеснението на още 155 единици, които са в развой на работа, всички подготвени да бъдат издигнати до края на 2027 година Проектите са ориентирани към набор от разнообразни равнища на приходи, от ниски приходи до такива, които вършат малко над междинния приход в Бат.

Въпреки че Bath Housing оказа помощ за организирането на развиването на тези планове, те не постоянно имат или ръководят парцела. В някои случаи те са просто „ шефове на земята “, сподели Келер.

Старата черква на Congress Avenue е една от тях.

В последна сметка те продадоха този парцел на Bath Iron Works и Developer’s Collaborative, където строят 84 жилищни единици за чиновници на Bath Iron Works. Bath Housing също построява нов план от 47 жилища и заменя остарял жилищен комплекс за възрастни в същия блок. И те са запазили парче земя за еднофамилни къщи и дуплекси, с цел да дават отговор на чувството на квартала.

Bunker of Developer’s Collaborative сподели, че Келър е изиграла основна роля, с цел да се увери, че планът Bath Iron Works и околните разработки дават отговор на потребностите и упованията на квартала, и изискването за продажбата е било те да построят нещо в сходство с това, което тя е прекарала най-малко година в показване на общественост.

Работата, осъществена от Bath Housing и други жилищни управляващи, може да послужи като проект за това по какъв начин по-малките общности могат да се оправят с дефицита си на жилища, сподели Матю Еди, изпълнителен шеф на Съвета на държавните управления в Мидкоуст.

„ Бат е в действителност добър образец за общественост, която употребява всичките си запаси, с цел да сътвори жилищата, от които се нуждаят “, сподели Еди. „ Не можете да вършиме тези жилищни планове, без всички да бъдат ангажирани. “

Правителственият съвет на Средното крайбрежие пилотира стратегия, наречена „ Housing Forward “, създадена благодарение на Келер и други водачи в района, с цел да помогне на прилежащите градове да разработят целенасочена тактика за справяне със характерните жилищни провокации. Те се надяват да започват първата си пилотна общественост през идващите седмици.

Това, което работи в Бат, може да няма смисъл за по-малките градове или по-селските региони, само че към момента има потребност от обединен метод в целия район, сподели Алексис Ман, старши политически пълководец, който следи жилищните начинания в Съвета на държавните управления на Мидкоуст.

Планът е три общини в района да преминат през процеса на узаконяване през идващия година, където съветът ще ги поддържа в идентифицирането на това, от което се нуждаят най-вече и по какъв начин да подходят към казуса.

Рамката обрисува три целта — създаване на нови планове, опазване на съществуващи домове и гарантиране, че плановете и политиките са приобщаващи и съобразени с локалните потребности — както и инструментите за справяне с тях.

Ако главната грижа на даден регион е поддържането на актуалните жилища, евентуалните принадлежности включват приемане на политика за краткосрочно наемане или установяване на фондове за поддръжка на планове за опазване на жилища. Ако задачата е да се строи, рационализирането на процеса на издаване на разрешителни или актуализирането на наредбите за зониране е алтернатива.

„ Идеята за тази рамка в действителност пристигна от проучването на най-хубави практики от това, което се прави от изобретателни жилищни органи като този в Бат “, сподели Ман. „ Трябва да има еластичност за общностите, с цел да изберат кои елементи от този пъзел са подобаващи за тях, с разбирането, че тези елементи се вписват в по-широка рамка. “

___

Тази история в началото беше оповестена от The Maine Monitor и публикувана посредством партньорство с The Associated Press.